Umowa dzierżawy gruntu rolnego to kluczowy dokument regulujący relacje między właścicielem ziemi a rolnikiem. Prawidłowo sporządzona umowa zabezpiecza interesy obu stron i pozwala uniknąć potencjalnych konfliktów w przyszłości. W przeciwieństwie do najmu, dzierżawa uprawnia nie tylko do używania gruntu, ale również do pobierania z niego pożytków, co ma szczególne znaczenie w przypadku działalności rolniczej.
Każda umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna zawierać kilka niezbędnych elementów. Precyzyjne określenie stron umowy wraz z ich danymi identyfikacyjnymi to podstawa dokumentu. Równie istotne jest dokładne opisanie przedmiotu dzierżawy – należy wskazać położenie gruntu, jego powierzchnię, numer działki oraz dane z księgi wieczystej. Takie szczegółowe informacje eliminują ryzyko nieporozumień co do zakresu dzierżawionego terenu.
Czas trwania umowy to kolejny kluczowy element – może być ona zawarta na czas określony lub nieokreślony. W przypadku działalności rolniczej zaleca się dłuższe okresy dzierżawy, które umożliwiają planowanie wieloletnich upraw i inwestycji. Wysokość i termin płatności czynszu dzierżawnego muszą być jednoznacznie ustalone, podobnie jak sposób jego waloryzacji. Warto też określić zasady dotyczące możliwości poddzierżawy gruntu oraz warunki rozwiązania umowy, by zabezpieczyć interesy właściciela.
Poniżej przedstawiamy wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego, który możesz dostosować do swoich potrzeb. Dokument zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem oraz dodatkowe klauzule chroniące interesy obu stron. Przed podpisaniem warto skonsultować jego treść z prawnikiem specjalizującym się w prawie rolnym.
zawarta w dniu ……………………. w …………………….
§1 STRONY UMOWY
Panem/Panią …………………………………………., PESEL: …………………………..,
zamieszkałym/ą w …………………………………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………..,
zwanym/ą dalej Wydzierżawiającym,
a
Panem/Panią …………………………………………., PESEL: …………………………..,
zamieszkałym/ą w …………………………………………., legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………..,
zwanym/ą dalej Dzierżawcą.
§2 PRZEDMIOT DZIERŻAWY
2. Wydzierżawiający oddaje Dzierżawcy do używania i pobierania pożytków grunt rolny opisany w ust. 1, a Dzierżawca grunt ten przyjmuje w dzierżawę.
§3 CZAS TRWANIA UMOWY
2. Po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, Dzierżawcy przysługuje pierwszeństwo do zawarcia nowej umowy dzierżawy, jeżeli nie zalega z płatnościami czynszu.
§4 CZYNSZ I WARUNKI PŁATNOŚCI
2. Czynsz będzie waloryzowany corocznie o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS za rok poprzedni, począwszy od drugiego roku trwania umowy.
3. Za opóźnienie w zapłacie czynszu Wydzierżawiającemu przysługują odsetki ustawowe.
§5 OBOWIĄZKI STRON
a) używać przedmiot dzierżawy zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej,
b) nie zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody Wydzierżawiającego,
c) terminowo płacić czynsz dzierżawny,
d) ponosić koszty związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy,
e) nie poddzierżawiać ani nie oddawać przedmiotu dzierżawy osobom trzecim bez pisemnej zgody Wydzierżawiającego.
2. Wydzierżawiający zobowiązuje się:
a) wydać Dzierżawcy przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego użytku,
b) zapewnić Dzierżawcy spokojne używanie przedmiotu dzierżawy przez cały okres trwania umowy.
§6 ROZWIĄZANIE UMOWY
a) za porozumieniem stron w każdym czasie,
b) przez Wydzierżawiającego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli Dzierżawca zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności lub narusza inne postanowienia umowy.
2. W przypadku rozwiązania umowy, Dzierżawca zobowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowej gospodarki rolnej.
§7 POSTANOWIENIA KOŃCOWE
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Spory wynikłe na tle wykonywania niniejszej umowy rozstrzygać będzie sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Wydzierżawiający
Dzierżawca
Jak prawidłowo wypełnić umowę dzierżawy gruntu rolnego
Przedstawiony wzór umowy dzierżawy gruntu rolnego zawiera wszystkie niezbędne elementy, jednak warto wiedzieć, jak prawidłowo go wypełnić i na co zwrócić szczególną uwagę podczas finalizowania dokumentu.
Precyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy
W §2 umowy należy bardzo dokładnie opisać dzierżawiony grunt. Oprócz podstawowych danych jak powierzchnia i położenie, warto dołączyć do umowy mapę ewidencyjną z zaznaczonym obszarem dzierżawy. Taka dokumentacja graficzna eliminuje wszelkie wątpliwości co do granic dzierżawionego terenu. Numer księgi wieczystej pozwoli Dzierżawcy zweryfikować stan prawny nieruchomości i upewnić się, że Wydzierżawiający jest faktycznym właścicielem gruntu oraz że nie jest on obciążony prawami osób trzecich.
Ustalenie wysokości czynszu
Czynsz dzierżawny może być ustalony w formie pieniężnej lub rzeczowej (np. w postaci części zbiorów). W przypadku dłuższych umów, mechanizm waloryzacji czynszu chroni Wydzierżawiającego przed utratą wartości pieniądza w czasie. Przy ustalaniu wysokości czynszu warto uwzględnić lokalny poziom cen dzierżawy, klasę bonitacyjną gleby oraz dostęp do infrastruktury (drogi, woda). Można również rozważyć dodanie zapisów o możliwości obniżenia czynszu w przypadku klęsk żywiołowych lub innych zdarzeń niezależnych od Dzierżawcy.
Czas trwania umowy
Umowy dzierżawy gruntów rolnych często zawierane są na dłuższe okresy (5-10 lat), co pozwala Dzierżawcy na planowanie długoterminowych inwestycji i racjonalne gospodarowanie. Zgodnie z art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania dzierżawy nie jest oznaczony, zarówno Dzierżawca, jak i Wydzierżawiający mogą wypowiedzieć dzierżawę na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Warto pamiętać, że w rolnictwie rok dzierżawny często pokrywa się z rokiem gospodarczym, który tradycyjnie kończy się po zbiorach.
Dodatkowe klauzule, które warto rozważyć
Podstawowy wzór umowy można rozszerzyć o dodatkowe zapisy, które lepiej zabezpieczą interesy stron:
- Inwentaryzacja i stan gruntu – warto dołączyć do umowy protokół zdawczo-odbiorczy opisujący stan gruntu w momencie przekazania. Dokumentacja fotograficzna może być cennym dowodem w przypadku późniejszych sporów dotyczących stanu nieruchomości.
- Zasady prowadzenia gospodarki rolnej – jeśli Wydzierżawiający ma szczególne oczekiwania co do sposobu uprawy gruntu (np. rolnictwo ekologiczne, zakaz stosowania określonych środków ochrony roślin), należy je wyraźnie określić w umowie.
- Ubezpieczenie – można wprowadzić obowiązek ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy przez Dzierżawcę od określonych ryzyk, co zapewni dodatkową ochronę dla obu stron.
- Prawo pierwokupu – warto rozważyć dodanie klauzuli dającej Dzierżawcy prawo pierwokupu w przypadku, gdyby Wydzierżawiający zdecydował się na sprzedaż gruntu.
- Nakłady na grunt – precyzyjne określenie, które nakłady na grunt będą zwracane Dzierżawcy po zakończeniu umowy, a które przechodzą na własność Wydzierżawiającego.
Pamiętaj, że umowa dzierżawy gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha powinna być zawarta na piśmie. W przeciwnym razie będzie uznana za zawartą na czas nieokreślony. Dla bezpieczeństwa prawnego obu stron zawsze warto sporządzić umowę w formie pisemnej, niezależnie od powierzchni dzierżawionego gruntu.