Praca Prawo nieruchomości Umowy Umowy cywilnoprawne

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – kluczowe elementy i wzory

1 sierpnia 2025
Wojciech Pietrzyk

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to kluczowy dokument w procesie zakupu domu, mieszkania czy działki. Stanowi ona prawne zabezpieczenie interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed zawarciem umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna powinna jednoznacznie określać przedmiot transakcji oraz zobowiązania stron, minimalizując ryzyko nieporozumień i sporów w przyszłości.

Dobrze przygotowany dokument powinien zawierać przede wszystkim precyzyjne dane stron umowy, dokładny opis nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Istotnym elementem jest również określenie zadatku lub zaliczki, a także konsekwencji niedotrzymania warunków umowy przez którąkolwiek ze stron.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje stronom większe bezpieczeństwo i możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania w przypadku niewywiązania się z zobowiązań.

Poniżej przedstawiamy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, który może służyć jako punkt wyjścia do przygotowania własnego dokumentu. Pamiętaj jednak, że każda transakcja ma swoją specyfikę i może wymagać dostosowania zapisów do indywidualnej sytuacji.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

zawarta w dniu ……………………… w ……………………… pomiędzy:
1. [imię i nazwisko], zamieszkałym/ą w [adres], legitymującym/ą się dowodem osobistym [seria i numer], PESEL: [numer PESEL], zwanym/ą dalej „Sprzedającym”,
a
2. [imię i nazwisko], zamieszkałym/ą w [adres], legitymującym/ą się dowodem osobistym [seria i numer], PESEL: [numer PESEL], zwanym/ą dalej „Kupującym”.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej w [miejscowość], przy ulicy [nazwa ulicy i numer], składającej się z [opis nieruchomości, np. działka o powierzchni … m², zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej … m²], dla której Sąd Rejonowy w [miejscowość] prowadzi księgę wieczystą nr [numer KW], zwanej dalej „Nieruchomością”.
2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Nieruchomość opisaną w ust. 1, a Kupujący zobowiązuje się ją kupić za cenę i na warunkach określonych w niniejszej umowie.

§ 2. CENA I WARUNKI PŁATNOŚCI

1. Strony ustalają cenę sprzedaży Nieruchomości na kwotę [kwota] zł (słownie: [kwota słownie] złotych).
2. Kupujący wpłaci Sprzedającemu zadatek w wysokości [kwota] zł (słownie: [kwota słownie] złotych), co stanowi [procent]% ceny, w terminie do dnia [data] na rachunek bankowy Sprzedającego nr [numer rachunku].
3. Pozostała część ceny w kwocie [kwota] zł (słownie: [kwota słownie] złotych) zostanie zapłacona przez Kupującego najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. OŚWIADCZENIA SPRZEDAJĄCEGO

Sprzedający oświadcza, że:
  1. Nieruchomość stanowi jego wyłączną własność i nie jest obciążona prawami osób trzecich, długami, hipotekami ani innymi ograniczeniami w rozporządzaniu;
  2. Nie toczą się żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne dotyczące Nieruchomości;
  3. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz jest wyposażona w następujące media: [wymienić media];
  4. Zobowiązuje się utrzymać Nieruchomość w stanie niepogorszonym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 4. UMOWA PRZYRZECZONA

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego do dnia [data].
2. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w kancelarii notarialnej [nazwa i adres kancelarii] lub innej uzgodnionej przez strony.
3. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych, ponosi [wskazać stronę lub podział kosztów].

§ 5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ STRON

1. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Sprzedającego, zobowiązany jest on do zwrotu Kupującemu zadatku w podwójnej wysokości.
2. W przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Kupującego, Sprzedający ma prawo zatrzymać otrzymany zadatek.

§ 6. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

……………………………..

Sprzedający

……………………………..

Kupujący

Strona 1

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Przedstawiony powyżej wzór zawiera podstawowe elementy, które powinna zawierać każda umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że w zależności od specyfiki transakcji, może być konieczne dodanie dodatkowych postanowień.

Dokładny opis nieruchomości

Kluczowe jest precyzyjne określenie przedmiotu umowy. Opis powinien zawierać nie tylko adres i numer księgi wieczystej, ale również powierzchnię działki, budynku oraz inne charakterystyczne cechy nieruchomości. Warto również uwzględnić informacje o stanie technicznym, wyposażeniu czy uzbrojeniu terenu. Im dokładniejszy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień w przyszłości.

Warunki finansowe

W umowie należy jasno określić cenę nieruchomości oraz sposób jej zapłaty. Bardzo istotne jest rozróżnienie między zadatkiem a zaliczką, ponieważ mają one różne skutki prawne. Zadatek przepada na rzecz sprzedającego, jeśli kupujący nie wywiąże się z umowy, a sprzedający musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości, jeśli to on odstąpi od umowy. Zaliczka natomiast podlega zwrotowi bez dodatkowych konsekwencji.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie konkretnej daty zawarcia umowy ostatecznej dyscyplinuje obie strony i zapobiega przeciąganiu transakcji. Warto również uwzględnić możliwość przedłużenia tego terminu w określonych okolicznościach, np. gdy opóźnienie wynika z przyczyn niezależnych od stron.

Dodatkowe postanowienia warte rozważenia

Warunki zawieszające lub rozwiązujące

W niektórych przypadkach warto uwzględnić warunki, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Mogą to być:

  • Uzyskanie przez kupującego kredytu hipotecznego – jeśli zakup ma być finansowany kredytem, warto zabezpieczyć się na wypadek odmowy jego udzielenia przez bank.
  • Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości – gdy nieruchomość wymaga uporządkowania spraw formalno-prawnych przed sprzedażą.
  • Uzyskanie określonych zgód lub zezwoleń – np. pozwolenia na budowę, jeśli jest to istotne dla kupującego.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dobrą praktyką jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej informacji o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu nieruchomości. Protokół powinien zawierać szczegółowy opis stanu nieruchomości, spis wyposażenia oraz odczyty liczników mediów. Zapobiega to późniejszym sporom dotyczącym stanu nieruchomości w momencie jej przekazania.

Kary umowne

Oprócz standardowych postanowień dotyczących zadatku, strony mogą przewidzieć dodatkowe kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań wynikających z umowy. Kary umowne mogą dotyczyć np. opóźnienia w wydaniu nieruchomości czy nieusunięcia wad ujawnionych po zawarciu umowy.

Forma umowy przedwstępnej – co wybrać?

Jak wspomniano wcześniej, umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej. Wybór formy zależy od kilku czynników:

Umowa w zwykłej formie pisemnej

Zaletą tej formy są niższe koszty – nie trzeba płacić taksy notarialnej. Jest to rozwiązanie odpowiednie dla transakcji między osobami, które darzą się wzajemnym zaufaniem. Warto jednak pamiętać, że w przypadku niewykonania takiej umowy można dochodzić jedynie odszkodowania, ale nie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa w formie aktu notarialnego

Ta forma daje znacznie większe bezpieczeństwo prawne i możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Notariusz jako osoba zaufania publicznego gwarantuje również prawidłowość sporządzenia dokumentu. Dodatkowo, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymogi określone w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, można na jej podstawie ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to istotny dokument, który zabezpiecza interesy obu stron transakcji. Dobrze przygotowana umowa powinna precyzyjnie określać przedmiot transakcji, cenę, terminy oraz konsekwencje niewywiązania się z zobowiązań. W zależności od specyfiki transakcji, warto rozważyć dodatkowe postanowienia, które zabezpieczą interesy stron w konkretnej sytuacji.

Choć przedstawiony wzór może służyć jako punkt wyjścia, w przypadku transakcji o znacznej wartości zdecydowanie zaleca się skorzystanie z pomocy prawnika lub notariusza. Profesjonalna pomoc prawna to inwestycja, która może uchronić przed poważnymi problemami w przyszłości i zapewnić bezpieczny przebieg całego procesu zakupu nieruchomości.